É fácil encontrar anúncios em que casas e apartamentos são vendidos com “contrato de compra e venda de imóvel”.
A prática é comum e ocorre com frequência, principalmente nas negociações diretas entre proprietários de imóveis e compradores.
Mas será que o documento tem, realmente, validade diante da lei? Se sim, como ele deve ser escrito e o que precisa constar em suas páginas?
Se você tem estas e outras dúvidas relacionadas ao contrato de compra e venda de imóvel, veio ao lugar certo. Aqui, você vai ver as principais informações sobre o documento. Confira!
O que é um contrato de compra e venda de imóvel
O contrato de compra e venda é um documento que registra a negociação realizada entre vendedor e comprador de um imóvel. Carlos Roberto Gonçalves, autor do livro “Direito Civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais” traz a seguinte definição:
“Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro”.
Além disso, o contrato pode ser feito tanto por escrito quanto de maneira verbal, de forma pública ou particular. O recomendado, no entanto, é que ele seja documentado e registrado para que ambas as partes — comprador e vendedor — possam se sentir mais seguros.
Ainda falando em definição, o contrato de compra e venda de imóvel é classificado como:
- Oneroso: vendedor e comprador têm alguma vantagem econômica;
- Translativo: é um instrumento de transferência e aquisição de propriedade;
- Bilateral: ambas as partes envolvidas assumem responsabilidades;
- Geralmente comutativo: o vendedor e o comprador conhecem, previamente, o conteúdo do contrato.
Assim, podemos resumir o contrato de compra e venda como um compromisso firmado em que o vendedor assume que está transferindo o imóvel ao comprador — e este se responsabiliza pelo pagamento da propriedade em questão.
O documento, dessa forma, registra a intenção desta negociação. A transação de compra e venda propriamente dita só acontece depois, com uma operação chamada “lavratura da escritura pública”. Esta atividade deve ser realizada por um tabelião no cartório de registro, de acordo com suas regras próprias.
Assim, depois que o contrato for assinado por ambas as partes, ele precisa ser registrado em cartório. Só a partir de então é criado o direito real da compra do imóvel. Se não houver o registro em cartório, o contrato não terá valor jurídico. Por isso, é importante registrar o documento.
Em resumo, o contrato de compra e venda escrito e registrado é a documentação da negociação realizada entre o proprietário (vendedor) e o comprador do imóvel.
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Como a lei define o contrato de compra e venda
Segundo o Procurador Marcelo Avelino Bortolini, a aplicação deste contrato “se estende aos diversos ramos do Direito, tais como o Direito Civil, Direito Empresarial, Direito Administrativo, entre outros“.
No entanto, é o Código Civil, entre os artigos 481 e 504, que define as regras para o contrato de compra e venda. Dentre as definições, podemos destacar:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Documentos para contrato de compra e venda de um imóvel
Não existe um modelo único de contrato imobiliário de compra e venda. Mas, basicamente, o documento precisa ter dados e informações sobre o imóvel, as partes envolvidas e a negociação. Avelino ainda afirma que o contrato é constituído por 3 elementos:
- coisa;
- preço;
- consentimento.
A coisa é o bem a ser negociado; o preço é o valor acordado e, por fim, o contrato precisa ter o consentimento tanto do vendedor quanto do comprador. Em relação à venda, é importante, ainda, estipular detalhes da negociação — como condições e formas de pagamento, prazos, juros, multas e outras informações.
Outros dados que são importantes para constar no contrato são:
- Endereço da propriedade;
- Número e data de registro do imóvel junto à prefeitura;
- Descrição do imóvel;
- Dimensões da propriedade negociada.
Veja quais são os documentos necessários para comprar imóvel na planta. Se o bem for comprado ainda na planta, solicite o memorial descritivo do lançamento e insira outras informações no documento como, por exemplo:
- Prazo para a entrega da obra;
- Valor total do bem e as condições de pagamento (como financiamento, consórcio e outros);
- Dados completos da construtora e dos envolvidos na entrega do imóvel;
- Informações sobre carência para a desistência do contrato;
- Multa por atraso nos pagamentos;
- Multa por atraso na entrega do bem.
Dados para prestar atenção
Esteja atento! Deve-se prestar atenção para que alguns dados constem no documento. Confira, abaixo, algumas das principais informações que precisam estar no documento:
Dados do imóvel
- Informações sobre o bem:
- Número de quartos e demais cômodos;
- Metragem do imóvel;
- Número de vagas na garagem;
- Quaisquer outras características relevantes.
- Endereço completo;
- Valor.
Dados do Vendedor e do Comprador
- Números do RG e do CPF;
- Estado civil — em alguns casos, quando o estado civil é “casado”, informações do cônjuge também podem ser inseridas;
- Dados pessoais, como nacionalidade, endereço e profissão.
Dados da Negociação
- Formas de pagamento:
- Se for à vista: meios de pagamento e data para quitação;
- Se for à prazo: condições, prazos, parcelas, entrada, multas, juros, fiadores, garantias, entre outros.
- Dados bancários para pagamento;
- Juros e multas diversos;
- Data da venda;
- Data da entrega das chaves;
- Informações sobre quebra de contrato;
- Validade do contrato;
- Entre outros.
Dicas de como fazer contrato de compra e venda de imóveis
Vale ficar atento a alguns detalhes que podem passar despercebidos na elaboração e assinatura do contrato. Entre eles, está a definição de penalidades para o caso de não cumprimento de qualquer uma das cláusulas definidas no documento.
Além do atraso no pagamento e do atraso da entrega de chaves, observe atentamente o que está no contrato e estipule penas para o não cumprimento do que foi determinado. Outro ponto relevante é sobre a quitação de todos os tributos relacionados ao bem e sobre a regularidade do imóvel.
Assim, fique de olho no que está descrito sobre débitos tributários e histórico de contas — como energia elétrica, água e condomínio, por exemplo. Verifique o que está quitado e o que ainda precisa ser pago e, então, defina como deve ser o pagamento de possíveis saldos em aberto.
É interessante, ainda, ter um prazo final para a desocupação do imóvel — caso haja pessoas morando nele. Vale determinar, também, a destinação de móveis e objetos que porventura fiquem na propriedade após esta data.
Por fim, lembre-se de que o contrato é bilateral — isto é, ele pode ser construído em conjunto por vendedor e comprador. Então, após uma detalhada e atenciosa leitura de todos termos, solicite e negocie as alterações que você julgar necessárias.
Em todo o caso, é sempre recomendada a orientação de um advogado para a elaboração do contrato, está bem?
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