Batalha Jurídica no mercado imobiliário de Miami

Será que as incorporadoras mais ricas de Miami e vários dos seus associados compraram apartamentos num condomínio mais simples só para impedir que ele seja vendido a um concorrente?

Essa é uma das alegações na batalha legal travada por Edgardo Defortuna, diretor-superintendente da Fortune International Group, e seus associados contra a Tropicana Condominium Association, que representa os proprietários do Tropicana, um condomíno de nove andares e 48 apartamentos situado no município litorâneo de Sunny Isles Beach, nas proximidades de Miami.

O conflito jurídico teve início em janeiro, quando empresas de propriedade de Defortuna e vários de seus associados, que juntos possuem um total de cinco unidades no Tropicana, entraram com uma ação para impedir uma mudança no estatuto do condomínio.

Donos do edifício Tropicana querem mudar o estatuto do condomínio para poder vendê-lo

A alteração — o primeiro passo de um plano da associação de extinguir o status de condomínio do edifício e depois vendê-lo — reduziria de 100% para 80% o percentual de proprietários necessário para aprovar a dissolução. Se o grupo de cinco proprietários tiver sucesso na ação, eles podem efetivamente bloquear a venda do Tropicana.

A associação do condomínio entrou com uma ação contrária, ou reconvenção, argumentando que Defortuna e os outros compraram as cinco unidades impropriamente, na tentativa de frustrar a venda do Tropicana e, assim, evitar que uma incorporadora rival compre o prédio e construa um condomínio maior e mais luxuoso.

Um novo edifício no lugar do Tropicana poderia bloquear a vista para o mar — e possivelmente reduzir o valor — de um condomínio residencial de luxo da bandeira Ritz-Carlton que a firma de Defortuna, a Fortune International, está construindo em parceria com o Chateau Group, empresa controlada pelo investidor Manuel Grosskopf, e a Dune Real Estate Partners, uma firma de investimento sediada em Nova York. A reconvenção exigiu uma indenização de US$ 120 milhões.

Um advogado da Fortune e da Chateau diz que as exigências da associação do condomínio Tropicana não têm fundamento.

“A insinuação da associação de que nossa principal motivação ao adquirir as unidades tenha sido bloquear a venda não tem mérito”, afirmou John Shubin, do escritório de advocacia Shubin & Bass PA, num comunicado por escrito. “As unidades foram adquiridas para fins de investimento e em completa conformidade com a lei.”

Para observadores do setor imobiliário de Miami, porém, o caso é o exemplo mais recente das medidas a que incorporadoras podem recorrer para controlar o desenvolvimento imobiliário num dos mercados mais aquecidos dos Estados Unidos. Corretores de Miami dizem que não é incomum incorporadoras comprarem apartamentos em prédios mais velhos e com boa localização para ganhar influência sobre planos e acordos de construções futuras.

“Esses tipos de manobras vão se tornar comuns considerando a escassez de terrenos no sul da Flórida”, diz Anthony M. Graziano, diretor administrativo sênior da consultoria imobiliária Integra Realty Resources em Miami.

Embora o sul da Flórida tenha sido o palco principal do estouro da bolha imobiliária americana, o mercado agora está se recuperando. Os preços de imóveis de frente para o mar saltaram entre 37% e 50% só nos últimos 24 meses, diz Jack McCabe, analista imobiliário em Deerfield Beach.

Defortuna disse, em entrevista ao The Wall Street Journal, que todas as cinco unidades foram compradas antes do terreno para a construção do Ritz-Carlton ter sido obtido. Ele acrescentou que está reformando seu apartamento no Tropicana para alugar e que as ações do grupo de proprietários não têm nada a ver com o projeto do Ritz-Carlton ou sua vista.

“Como proprietário de uma unidade no Tropicana, não acredito que agora seja hora de vender porque o mercado de Sunny Isles Beach só vai melhorar”, disse o empresário.

Ainda assim, o Ritz-Carlton é uma aposta alta para os empreiteiros do projeto. Os planos compreendem um prédio de 52 andares e 212 apartamentos, a preços que variam de US$ 2 milhões a US$ 25 milhões para as coberturas. E há as vistas: cada unidade terá vista para o mar, diz Defortuna.

As pré-vendas do projeto, a ser concluído em 2018, começaram em janeiro com uma entrada de 10% do preço da unidade, exigência que deve subir para 50% conforme a construção avançar. É um dos maiores projetos já realizados por Defortuna. Se o Tropicana for vendido, sua vista do oceano deve atrair a atenção de incorporadoras interessadas em construir um edifício maior em seu lugar, alega a associação do condomínio no processo.

“Uma redução das vistas teria certamente um impacto negativo no valor das unidades do The Ritz-Carlton”, diz Graziano.

Segundo Glen Waldman, advogado de Coconut Grove, Flórida, que representa o Tropicana, o Chateau Group, sócio de Defortuna no projeto Ritz-Carlton, ofereceu US$ 50 milhões pelo Tropicana, mas a proposta foi recusada. “Creio que eles concluíram que a associação espera uma quantia substancialmente maior do que a oferecida e que é muito mais barato gastar uns dois milhões [de dólares], comprar algumas unidades e nos impedir” de vender, diz ele.

A posição da associação do Tropicana pode ficar mais forte quanto mais tempo o litígio persistir, diz Jason Kellogg, sócio da Levine Kellogg Lehman Schneider + Grossman LLP, em Miami, que não está envolvida no caso.

“Quanto mais tempo isso se arrasta, mais pressão vai haver sobre as incorporadoras, que não querem vender os apartamentos da grife Ritz sob uma nuvem de incertezas”, diz Kellogg. “É uma dessas histórias que só acontecem em Miami.”

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